Мало кто знает, что такое MLS - не только среди обычных людей, но даже среди российских риэлторов. А между тем эта аббревиатура может совершить в России настоящую революцию в технологии продажи любого объекта недвижимости. С ее помощью станет гораздо легче представить объект на рынке, найти его и продать. Первые ростки этой технологии уже появились на в России, но чтобы лучше понять, как она работает, лучше обратиться к зарубежному опыту. Хотя MLS есть во многих странах, но сама идея была экспортирована в Россию российскими профессионалами из США. Что же такое MLS?
Начнем с небольшой цитаты с сайта одной из компаний, работающей на рынке недвижимости США: "MLS - это просто величайший из всех маркетинговых инструментов, созданных для того, чтобы продать ваш дом". Вот так - ни много, ни мало. И это не просто хлесткий рекламный слоган. Надо только добавить, что данная система нужна не только продавцу... Но давайте разберемся, что же это такое. MLS (Multiple Listing Service) - это, как следует из названия, мультилистинговый сервис. В России вместо MLS иногда используют термин ЕМЛС - Единая мультилистинговая система. MLS - это единая база данных по объектам недвижимости, продаваемым американскими риэлторами - членами NAR (Национальной ассоциации риэлторов). Хотя меньше половины агентов недвижимости в США члены ассоциации, но для профи именно возможность заявить объект в мультилистинге является самым веским аргументом в пользу членства в NAR, а для рядовых участников рынка - в пользу того, чтобы обратиться именно к членам этой организации. "Фифти-фифти" и дело с концом
В большинстве сделок с недвижимостью в США бывает четыре участника - продавец, покупатель и у каждого из них - по брокеру. Теперь представим себе житейскую ситуацию: вы владелец небольшой риэлторской фирмы. Вы хорошо знаете свой район, и именно к вам идут те, кто хочет здесь продать свой дом. Что дальше? Вы даете объявление в местную газету, выставляете фотографию и описание объекта на своем web-сайте и в витрине своего офиса и ставите табличку "Продается" на лужайку перед домом. Дальше вы ждете. Ждать вам придется очень долго, поскольку всю вашу маркетинговую активность оценят только местные жители, у которых и так есть здесь дом. Проблема эта стоит и перед крупными национальными агентствами недвижимости - весь рынок никто охватить не в состоянии. Что же делать? Решение гениально и просто - надо создать единую, обновляемую в реальном времени общенациональную базу данных. Но как же это сделать? Допустим, вы (агент) выставляете на всеобщее обозрение дом, который вас попросили продать. Его кто-то покупает "втихушку", и вы остаетесь без комиссионных! И вот тут-то на помощь приходит концепция MLS. Каждому заявленному объекту присваивается уникальный номер. Никто не может подать тот же дом в листинг дважды. Независимо от того, кто заинтересовался данным предложением, он неизбежно попадет на брокера, который внес его в листинг. И это самое главное в системе - ущемить права ее профессионального участника практически невозможно, на это есть строгий регламент ассоциации. Хотите вылететь из NAR с волчьим билетом - пожалуйста. Но никто не хочет. В основе MLS лежит соглашение о паритетном распределении комиссионных между брокерами, представляющими обе стороны сделки.
Рынок - на ладони Но вернемся к главным участникам сделки. Представим, что вы - продавец. Недавно в Интернете была опубликована забавная новость: в одном из провинциальных российских городов на рынке воцарился полный хаос, вызванный тем, что продавцы квартир подавали их одновременно чуть ли не во все агентства - кто первый продаст (в Москве по этому принципу сдают в аренду квартиры экономкласса). Причина того, что у нас люди мечутся между агентствами (если, конечно, их не связать по рукам и ногам договором и конфисковать оригиналы документов) - это именно то, что у нас нет мультилистинга, и клиенты вынуждены сами создавать его (конечно, жалкое) подобие, разнося свою информацию по разным компаниям. А в Штатах любой человек в любом уголке страны может обратиться к любому риэлтору и на следующий день лицезреть свой дом в Интернете, так же как и все остальное население США. Если выставить реальную цену, покупатель может найтись очень быстро. Бегать по разным агентам не имеет смысла: в листинг можно попасть только один раз, а через кого - безразлично.
А теперь самое приятное: вы - покупатель. Вы накопили денег на начальный взнос по ипотеке, подсчитали размер кредита, на который вы можете претендовать и даже получили на него одобрение. Выбор объектов для вашего бюджета может измеряться миллионами. Чтобы сузить поиск, вы ищите подходящее место. Удивительно, до какого совершенства доведена в Штатах статистика о жилых сообществах (городах). Вы можете выяснить уровень загрязнения, преступности, процент школьников, поступающих в колледжи, число компьютеров в школах, средний возраст жителей, процент состоящих в браке, уровень местных налогов и многое другое. Выбрав подходящий городок, вы нажимаете кнопку поиска - и вот перед вами список продающихся домов. По каждому из них, кроме картинки (а то и виртуального тура), - вся необходимая информация, вплоть до мельчайших деталей. И все это хранится в файлах MLS. Если вам дом понравился - достаточно записать номер лота. Самая дешевая реклама
Как уже замечено, мультилистинг - достояние NAR. Это многоступенчатая система, состоящая из сотен локальных листингов. Есть и альтернативные листинговые системы, которые, конечно, не могут конкурировать с MLS по широте охвата и маркетинговой отдаче. Казалось бы, только члены NAR могут подавать объекты в MLS, но это не совсем так, а точнее, это совсем не так. Более того, этим инструментом могут воспользоваться даже частные лица, разумеется, за деньги. Размещение одного объекта на срок до 6 месяцев в зависимости от пакета услуг для частного лица стоит от 300 до 700 долл. Это, конечно, недешево и сопоставимо со стоимостью безлимитного участия профессионального брокера в системе в течение года. Но для тех, кто знает, как продавать дома, это хорошая возможность сэкономить на риэлторе, чьи услуги стоят 6-7 процентов от стоимости дома (который редко бывает дешевле 200-300 тыс. долл.). Иногда можно обойтись риэлтором только со стороны покупателя. Для продавца это обойдется в 2-3 процента. Правда, мало кто на это идет, поскольку, чтобы продать дом, надо не только знать много юридических нюансов, но и бросить на время продажи все остальное, включая работу. В России риэлторы справедливо с недоверием относятся к объявлениям от частных лиц, предпочитая иметь дело с эксклюзивами других агентств. Но если в США человек подаст свой дом в мультилистинг, он сам заинтересован, чтобы информация была правильной. У него ограниченное число обновлений (в зависимости от пакета), так что назначать цену с потолка нет смысла. Кроме того, он может вообще нарваться на штрафные санкции или просто быть исключенным из листинга, если поступят жалобы на недостоверность информации или неготовность объекта к продаже. Деньги, понятное дело, не вернут. Кстати, и профессионалы несут ответственность персонально, а не через свое агентство. Так что эффективность системы строится не на декларациях, а на экономических интересах ее участников.
По материалам газеты «Квартира. Дача. Офис».
Мало кто знает, что такое MLS - не только среди обычных людей, но даже среди российских риэлторов. А между тем эта аббревиатура может совершить в России настоящую революцию в технологии продажи любого объекта недвижимости. С ее помощью станет гораздо легче представить объект на рынке, найти его и продать. Первые ростки этой технологии уже появились на в России, но чтобы лучше понять, как она работает, лучше обратиться к зарубежному опыту. Хотя MLS есть во многих странах, но сама идея была экспортирована в Россию российскими профессионалами из США.
Что же такое MLS?
Начнем с небольшой цитаты с сайта одной из компаний, работающей на рынке недвижимости США: "MLS - это просто величайший из всех маркетинговых инструментов, созданных для того, чтобы продать ваш дом". Вот так - ни много, ни мало. И это не просто хлесткий рекламный слоган. Надо только добавить, что данная система нужна не только продавцу... Но давайте разберемся, что же это такое. MLS (Multiple Listing Service) - это, как следует из названия, мультилистинговый сервис. В России вместо MLS иногда используют термин ЕМЛС - Единая мультилистинговая система. MLS - это единая база данных по объектам недвижимости, продаваемым американскими риэлторами - членами NAR (Национальной ассоциации риэлторов). Хотя меньше половины агентов недвижимости в США члены ассоциации, но для профи именно возможность заявить объект в мультилистинге является самым веским аргументом в пользу членства в NAR, а для рядовых участников рынка - в пользу того, чтобы обратиться именно к членам этой организации.
"Фифти-фифти" и дело с концом
В большинстве сделок с недвижимостью в США бывает четыре участника - продавец, покупатель и у каждого из них - по брокеру. Теперь представим себе житейскую ситуацию: вы владелец небольшой риэлторской фирмы. Вы хорошо знаете свой район, и именно к вам идут те, кто хочет здесь продать свой дом. Что дальше? Вы даете объявление в местную газету, выставляете фотографию и описание объекта на своем web-сайте и в витрине своего офиса и ставите табличку "Продается" на лужайку перед домом. Дальше вы ждете. Ждать вам придется очень долго, поскольку всю вашу маркетинговую активность оценят только местные жители, у которых и так есть здесь дом. Проблема эта стоит и перед крупными национальными агентствами недвижимости - весь рынок никто охватить не в состоянии. Что же делать?
Решение гениально и просто - надо создать единую, обновляемую в реальном времени общенациональную базу данных. Но как же это сделать? Допустим, вы (агент) выставляете на всеобщее обозрение дом, который вас попросили продать. Его кто-то покупает "втихушку", и вы остаетесь без комиссионных! И вот тут-то на помощь приходит концепция MLS. Каждому заявленному объекту присваивается уникальный номер. Никто не может подать тот же дом в листинг дважды. Независимо от того, кто заинтересовался данным предложением, он неизбежно попадет на брокера, который внес его в листинг. И это самое главное в системе - ущемить права ее профессионального участника практически невозможно, на это есть строгий регламент ассоциации. Хотите вылететь из NAR с волчьим билетом - пожалуйста. Но никто не хочет. В основе MLS лежит соглашение о паритетном распределении комиссионных между брокерами, представляющими обе стороны сделки.
Рынок - на ладони
Но вернемся к главным участникам сделки. Представим, что вы - продавец. Недавно в Интернете была опубликована забавная новость: в одном из провинциальных российских городов на рынке воцарился полный хаос, вызванный тем, что продавцы квартир подавали их одновременно чуть ли не во все агентства - кто первый продаст (в Москве по этому принципу сдают в аренду квартиры экономкласса). Причина того, что у нас люди мечутся между агентствами (если, конечно, их не связать по рукам и ногам договором и конфисковать оригиналы документов) - это именно то, что у нас нет мультилистинга, и клиенты вынуждены сами создавать его (конечно, жалкое) подобие, разнося свою информацию по разным компаниям. А в Штатах любой человек в любом уголке страны может обратиться к любому риэлтору и на следующий день лицезреть свой дом в Интернете, так же как и все остальное население США. Если выставить реальную цену, покупатель может найтись очень быстро. Бегать по разным агентам не имеет смысла: в листинг можно попасть только один раз, а через кого - безразлично.
А теперь самое приятное: вы - покупатель. Вы накопили денег на начальный взнос по ипотеке, подсчитали размер кредита, на который вы можете претендовать и даже получили на него одобрение. Выбор объектов для вашего бюджета может измеряться миллионами. Чтобы сузить поиск, вы ищите подходящее место. Удивительно, до какого совершенства доведена в Штатах статистика о жилых сообществах (городах). Вы можете выяснить уровень загрязнения, преступности, процент школьников, поступающих в колледжи, число компьютеров в школах, средний возраст жителей, процент состоящих в браке, уровень местных налогов и многое другое. Выбрав подходящий городок, вы нажимаете кнопку поиска - и вот перед вами список продающихся домов. По каждому из них, кроме картинки (а то и виртуального тура), - вся необходимая информация, вплоть до мельчайших деталей. И все это хранится в файлах MLS. Если вам дом понравился - достаточно записать номер лота.
Самая дешевая реклама
Как уже замечено, мультилистинг - достояние NAR. Это многоступенчатая система, состоящая из сотен локальных листингов. Есть и альтернативные листинговые системы, которые, конечно, не могут конкурировать с MLS по широте охвата и маркетинговой отдаче. Казалось бы, только члены NAR могут подавать объекты в MLS, но это не совсем так, а точнее, это совсем не так. Более того, этим инструментом могут воспользоваться даже частные лица, разумеется, за деньги. Размещение одного объекта на срок до 6 месяцев в зависимости от пакета услуг для частного лица стоит от 300 до 700 долл. Это, конечно, недешево и сопоставимо со стоимостью безлимитного участия профессионального брокера в системе в течение года. Но для тех, кто знает, как продавать дома, это хорошая возможность сэкономить на риэлторе, чьи услуги стоят 6-7 процентов от стоимости дома (который редко бывает дешевле 200-300 тыс. долл.). Иногда можно обойтись риэлтором только со стороны покупателя. Для продавца это обойдется в 2-3 процента. Правда, мало кто на это идет, поскольку, чтобы продать дом, надо не только знать много юридических нюансов, но и бросить на время продажи все остальное, включая работу.
В России риэлторы справедливо с недоверием относятся к объявлениям от частных лиц, предпочитая иметь дело с эксклюзивами других агентств. Но если в США человек подаст свой дом в мультилистинг, он сам заинтересован, чтобы информация была правильной. У него ограниченное число обновлений (в зависимости от пакета), так что назначать цену с потолка нет смысла. Кроме того, он может вообще нарваться на штрафные санкции или просто быть исключенным из листинга, если поступят жалобы на недостоверность информации или неготовность объекта к продаже. Деньги, понятное дело, не вернут. Кстати, и профессионалы несут ответственность персонально, а не через свое агентство. Так что эффективность системы строится не на декларациях, а на экономических интересах ее участников.
По материалам газеты «Квартира. Дача. Офис».