Как происходит обмен квартир сегодня и как не прогадать, меняя свою жилплощадь на чужую?

Жилье: муниципальное и приватизированное

Перед тем, как обратиться непосредственно к механизмамобмена жилых помещений, следует выделить существующие на сегодняшний день типы объектов недвижимости, а также характерные для каждого типа пути проведения сделок.

«Прежде всего, существует обмен неприватизированного, т.е. муниципального жилья и приватизированного, т.е. находящегося в собственности физического лица. – Возможен, конечно, и комбинированный обмен: муниципальное жилье на приватизированное. Но подобный вариант может быть реализован только в судебном порядке. Муниципальное жилье закреплено за человеком в соответствии с договором социального найма. Этот договор подразумевает право пользования жильем, но не распоряжения им». Таким образом, есть два варианта обмена муниципального жилья: добровольный обмен и обмен через суд. Добровольный – имеет место в том случае, когда все стороны согласны на обмен. Обмен в судебном порядке – когда одна из сторон по тем или иным причинам на обмен не согласна.

Разумеется, с приватизированной жилплощадью все гораздо проще. Здесь может быть добровольный обмен – и только. Однако тем, кто еще не успел, а только собирается приватизировать квартиру, следует поспешить. Ведь согласно постановлению правительства РФ, все должны будут закончить приватизацию к марту следующего года. «Если к этому сроку квартира не будет приватизирована, то она перейдет в муниципальную собственность. В этом случае человек сможет жить в квартире только по договору социального найма. Если он захочет обмена – он сможет поменять ее на другое муниципальное жилье через комитет по жилью с одобрения администрации города.

Договор купли-продажи и договор мены

Обмен приватизированного жилья сегодня так же, как и много лет назад, чаще всего происходит одновременно с куплей-продажей. Сегодня львиную долю (95%) сделок по обмену квартир составляют договоры купли-продажи. И только 5% – прямой обмен, то есть так называемые договоры мены. Подобному процентному соотношению есть объективные причины. «Сегодня огромное количество сделок происходит с привлечением ипотечных средств. При договоре мены ипотечные средства не используются. Дело в том, что при прямом обмене квартиры банк не выдает ипотечных средств – выдает только для приобретения. Согласно закону об ипотеке, кредит не может быть выдан на обмен жилья.

Обмен жилой недвижимости путем заключения договора мены – более сложен, однако в некоторых аспектах очень схож с договором купли-продажи. Подобно договору купли-продажи, договор мены содержит в своей основе операцию отчуждения и в обязательном порядке регистрируется в регпалате.

Процедура обмена приватизированного жилья за последние годы в целом не изменилась.

В обмене же муниципального жилья изменения кое-какие имеются. Они связаны со вступлением в силу нового жилищного кодекса в 2005 году.

«Сейчас, чтобы обменять муниципальное жилье, обязательно должен быть заключен договор социального найма. После заключения настоящего договора стороны обращаются в комитет по жилью с заявлением, и комитет составляет договор мены. На основании его выписываются новые договоры социального найма.

До 2005 года механизм был иным. Главным документом на жилплощадь был ордер. Существовала специальная муниципальная структура под названием бюро обмена. Граждане, менявшие квартиру, приходили туда с ордерами и писали заявление для получения новых ордеров. Теперь же ордер как таковой документом на жилье не является. «Есть, впрочем, один нюанс. – Если человек хочет приватизировать жилье, и у него есть ордер, выданный до 2005 года, то для приватизации он действителен. Договор социального найма в этом случае составлять не нужно».

В целом, договор мены имеет массу ограничений. Кроме того, это довольно длительная операция.

С другой стороны, договор купли-продажи связан с дополнительными расходами. К примеру, для того чтобы завести банковскую ячейку, нужно сделать значительный взнос.

Зато подобный способ хранения денежных средств очень надежен. Говорит в пользу договора купли-продажи и тот факт, что шансов получить качественное жилье при заключении такого договора гораздо больше. Ни для кого не секрет, что при договоре мены часто приходится соглашаться на менее выгодный для себя вариант – просто по причине того, что другое жилье в наличии отсутствует. Однако возможность остаться без крыши над головой при заключении договора мены практически равна нулю. При составлении договора купли-продажи, риски, конечно, тоже невелики, тем не менее, они есть. Оно и понятно: ведь здесь «крутятся» достаточно крупные денежные средства. Таким образом, мы видим, что плюсы и минусы есть у обоих видов договоров. «Я бы рекомендовал нашим гражданам выбирать для себя именно тот вид договора, который наилучшим образом подходит именно ему», – заключает Алексей Зверев.

Но вот, предположим, вы уже сделали выбор в пользу договора мены – с чего следует начать?

«Гражданам, не подкованным в вопросах юриспруденции, насчет договора мены следует обратиться в агентство недвижимости либо в юридическую компанию. – Стороны обрисуют ситуацию, скажут, на каких условиях они желают произвести обмен: с доплатами, без доплат и т.д. После чего профессиональные юристы, в соответствии с их пожеланиями, составят документ. Самостоятельно это также можно сделать, но в этом случае могут быть ошибки и, к сожалению, достаточно фатальные».

Само собой, от ошибок не застрахован ни один, даже самый компетентный специалист. Поэтому, заключая договор, необходимо быть максимально бдительным.

В обязательном порядке следует обращать внимание на адреса, указанные в договоре. Если обмен идет с доплатой, – этот момент должен быть подробно оговорен – нужно согласие всех собственников. Кроме того, следует убедиться в правильности всех указанных ФИО и паспортных данных.

С доплатой – или без?

Перед тем, как вы обменяете одно жилье на другое, встанет очень важная задача: определить примерную стоимость своей квартиры. «При обмене квартир на определение стоимости в большой степени влияют субъективные факторы. К примеру, то, насколько сам человек ценит свою квартиру. Как ни странно, в этом случае рыночная цена собственником в расчет не берется вовсе. – Из объективных факторов, влияющих на определение стоимости жилья, я бы назвал местонахождение объекта недвижимости (центр/окраина), его классификацию (хрущевка, брежневка, стандартная серия, индивидуальный проект), «возраст» дома и качество ремонта в квартире».

Определение стоимости при обмене квартиры имеет большую важность еще и потому, что на сегодняшний день без доплаты обменивают квартиры крайне редко.

Наиболее распространенный вариант – обмен неравноценного жилья. Например, трехкомнатная квартира – на однокомнатную квартиру. «Также часто встречаются случаи, когда жилье равноценное, но районы – разные. – Если, к примеру, одна квартира располагается в отдаленном районе, а другая – в центре города – даже если квартиры равноценны по другим показателям – собственникам отдаленной квартиры придется делать доплату».