Квартирный вопрос — не праздный. Для большинства наших сограждан он имеет первостепенное значение. И в этом большом квартирном вопросе — обмен жилплощадью, занимает очень важное место. Казалось бы, что обмен — это не купля-продажа и ничего сверхсложного не может быть по определению.



На поверхностный взгляд, так оно и есть — участники сделки передают друг другу свое жилье, оформляют права собственности, заключают договор и процесс обмена можно считать завершенным. Но в любом процессе, связанным с обменом, и этим он мало отличается от процесса купли-продажи, есть масса тонкостей невидимых участникам обменного процесса, которые не обладают профессиональными юридическими знаниями. А ведь сделки производим мы — простые граждане. И хотя без помощи юристов невозможно обойтись, все-таки даже нам, простым людям, неплохо иметь некоторые представления о характере и тонкостях подобных сделок.

Основным документом в процессе обмена квартир является договор, в котором прописаны все условия, заключаемой сделки. И даже, если вы его составляете в простой письменной форме, то есть без помощи нотариальной конторы, что вполне допустимо с юридической точки зрения, все равно — консультация у специалиста вам просто необходима. Оптимальным решением будет обращение к опытному нотариусу, тем самым, перекладывая на него ответственность за соблюдением законности сделки, а так же соблюдение интересов и требований к предполагаемому обмену. Обмены по своей сути могут быть нескольких видов.

Наиболее простым кажется равноценный обмен. Такой обмен осуществляется когда квартиры являются идентичными, то есть участники сделки признают их таковыми. Этот случай достаточно удобен для участников сделки, поскольку не предполагает доплат и мена осуществляется просто оформлением передачи собственности друг другу.

Если обмен квартир не является равноценным, то в договоре должно быть отражено в какой форме будет осуществлена доплата. Формы могут быть самыми разными: денежная компенсация или компенсация другим имуществом (например, автомобилем, земельный участком и т.д.). Иногда, для облегчения сделки, участники обмена признают квартиры равноценными, хотя по сути они таковыми не являются, и в устной форме договариваются о размере доплаты. В таких случаях следует помнить, что в случае очень большой разницы в реальной стоимости жилья, сделка может быть оспорена в суде.

Также немаловажный фактор обмена квартирами — формы собственности, предполагаемых объектов сделки. Если квартиры являются собственностью участников процесса обмена, то сама сделка мало чем отличается от простой купли-продажи квартиры. Если квартиры или одна из квартир не являются собственностью участников сделки, а являются например, муниципальной собственностью, то процесс значительно усложняется, поскольку потребуется разрешение наймодателя на обмен социального жилья. При обмене неприватизированного жилья возникает огромное количество бюрократических вопросов — одних справок придётся собрать порядка десятка.

После составления, договор должен пройти процедуру регистрации. Для регистрации потребуется сбор довольно большого числа документов, что является делом очень хлопотным. Следует отметить также еще ряд важных моментов. Нельзя производить операцию обмена квартир, домов, которые находятся в процессе реконструкции, либо подлежат в скором будущем реконструкции или сносу. Недопустимым с юридической точки зрения, будет попытка совершения сделки с квартирой, которая является предметом залога или судебного спора. Далее следует помнить, что при необходимости следует к договору прилагать справки об отсутствии задолженности по налогам на унаследованное от кого-либо или подаренное кем-либо жилье. Ко всему прочему, к договору могут прилагаться заверенные нотариусом согласие на обмен от супругов или других лиц, имеющих права на данную жилплощадь. Если в квартире, которая предполагается к обмену, зарегистрировано недееспособное лицо (инвалид, несовершеннолетний ребенок), то для совершение обмена потребуется разрешение органов опеки.

Особенно важно для нас, простых граждан, неискушенных во всех тонкостях сложного процесса обмена квартиры, не только квалифицированная помощь специалистов, но и личная внимательность на каждом этапе осуществления мены. Это внимательность ко всем документам, справкам и прочим бумажным делам, чтобы и в без того хлопотном и трудном деле не прибавить лишних и совершенно ненужных проблем.

Еще о чем следовало сказать: иногда бывает, что прямой обмен квартир невозможен и требуется целая цепочка обменов для достижения желаемого результата. В таком случае даже опытные и надежные риэлторы не в состоянии гарантировать надежность всех звеньев этого процесса. Стоит только одному из участников обмена изменить свои планы, как рушиться вся цепочка. И процесс приходиться выстраивать заново. Бывает, что обменные цепочки достигают более десятка звеньев. Поэтому, настоятельно рекомендуем всем желающим, обменивая свои квартиры, очень внимательно отнестись к выбору риэлторской фирмы. Потребуйте, чтобы контора, которая взяла на себя обязательство по обмену вашей квартиры, провела юридическую проверку вариантов обмена, постаралась бы выявить нежелательные эпизоды и поставила вас в известность по ним. Неплохо, чтобы фирма, которая помогала вам с обменом квартиры, помогла вам также и в некоторых других моментах, например регистрации.

источник: реалти.флэтко.ру