Немногие предприниматели и организации могут похвастаться тем, что имеют в собственности помещение, здание, сооружение и т.д. Большинству все- таки приходится пользоваться «чужой» недвижимостью. А ведь офис имеет большое значение для осуществления предпринимательской деятельности, и любой «переезд» требует регистрации в официальных органах. О том, как при аренде коммерческой недвижимости защитить свои права и избежать разных неожиданностей в дальнейшем, читайте в этой статье.

Итак, согласно ГК РФ предметом аренды коммерческой недвижимости может быть любой объект недвижимости, который служит для получения прибыли – это торговые помещения, офисы, развлекательные комплексы, склады и многое другое. Таким образом, если Вы хотите арендовать помещение под магазин, офис или склад, Вам необходимо будет заключить договор коммерческой аренды, который имеет некоторые отличия от любого другого договора аренды. Теперь обо всем по - порядку.



В первую очередь Вам необходимо будет проверить документы:



Во-первых, удостовериться в том, что арендодатель является собственником данной недвижимости. Для этого потребуйте у арендодателя документы (подлинники), подтверждающие право распоряжения этим имуществом. Отказ от предоставления таких документов может означать, что на эту недвижимость наложен арест или она находится под залогом, и у этого лица нет никаких прав на то, чтобы распоряжаться ею.



Во-вторых, проверить полномочия лица на заключение сделки. Необходимо удостовериться, что лицо, представляющее арендодателя (генеральный директор, коммерческий директор, председатель совета директоров, президент, председатель правления) имеет право подписывать договор. Для этого Вам нужно будет попросить выписку из устава, в котором должны быть отражены их полномочия при заключении договора аренды, или доверенность.



Если же документы сомнений не вызывают, можно переходить к заключению договора.



Составление договора аренды



В договоре необходимо наиболее точно указать объект недвижимости: его полный адрес, этаж, общую площадь, а также его регистрационные данные, прописанные в свидетельстве о праве собственности. Также целесообразно будет попросить предоставить БТИ и экспликацию (планировку) на офисное помещение, т.к. если эти данные не соответствуют реальности, Вас могут обязать заплатить штраф в случае проверки.



Договор аренды коммерческой недвижимости заключается только в письменной форме. В каких бы отношениях Вы не состояли с арендодателем (собственником недвижимости), если Вы заключите устное соглашение о передаче права пользования помещением, такой договор будет недействительным.



Помимо этого, если Вы заключаете договор аренды на срок более 1 года, это потребует от Вас его государственной регистрации, только после которой договор будет считаться заключенным. Регистрации подлежат и все дополнительные соглашения к договору.



Если в договоре не указан срок, на который Вы арендуете помещение, это будет воспринято как заключение договора на неопределенный срок. Также договор будет считаться заключенным на неопределенный срок и в том случае, когда срок аренды, указанный в договоре, истек, но стороны не заявляют о намерении прекратить его действие. При этом условия, на которых будет продлен договор, будут теми же, что и при заключении первоначального договора.



Однако если при истечении срока договора Вы заключаете с арендодателем новое соглашение, то условия прежнего договора перестают быть для вас обязательными. Это значит, что как арендатор (Вы), так и арендодатель можете предусмотреть новые условия пользования помещением. Но здесь важно помнить о том, что, если Вы не принимаете новые условия, поставленные арендодателем, Вы теряете преимущественное право на заключение договора.



Обязательным условием заключения договора аренды коммерческой недвижимости является размер арендной платы. Если в договоре отсутствует условие о таком размере, то договор считается незаключенным. При этом расчет с арендодателем Вы можете осуществлять как с помощью денег, так и с помощью другого имущества. Также допускается производить расчет в виде продукции и доходов от использования арендованного имущества или в виде каких-либо услуг самого арендатора. Размер арендной платы может изменяться в сроки, установленные в договоре, но не чаще одного раза в год.



Важным пунктом любого договора аренды является условие о распределении расходов на содержание арендованного имущества. По общему правилу арендатор оплачивает расходы на текущий ремонт и содержание арендованного здания. Сюда входят коммунальные платежи, расходы на уборку и вывоз мусора, обеспечение помещений обязательной пожарной и охранной сигнализацией, расходы на телекоммуникации и т.д. Арендодатель осуществляет лишь капитальный ремонт. Бывают ситуации, когда сложно определить к какому «виду» ремонта относятся те или иные работы, и кто их должен оплачивать. Поэтому рекомендуем Вам как можно подробнее указывать в договоре кто и какие расходы должен оплачивать.



Теперь, когда все «бумажные» формальности Вы учли, можно «принимать» само помещение, так как именно с этого дня и начинает «работать» договор, а у Вас и арендодателя появляются права и обязанности.



Передача помещения арендатору



Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту, который они подписывают.



Прежде чем подписать такой акт, проверьте фактическое состояние помещения: от наличия дверных ручек до исправности сантехники. Не поленитесь описать в акте каждый недостаток помещения. Это не только сбережет ваши средства, но и поможет в дальнейшем избежать разногласий с арендодателем.



Если Вы обнаружили такие недостатки, Вы имеете право:

- потребовать безвозмездно устранить недостатки, соразмерно уменьшить арендную плату, возместить расходы на устранение недостатков;

- непосредственно удержать сумму понесенных Вами расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.



Также акт приема - передачи помещения будет играть важную роль при «возврате» помещения, так как в нем будет зафиксировано состояние помещения, в котором оно получено. Если будут зафиксированы «негативные» изменения, Вы должны будете исправить их или оплатить ремонт. В случае «позитивных» изменений (так называемые, «неотделимые улучшения») право на возмещение их стоимости возникает у Вас.



Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать недвижимое имущество в субаренду, однако срок договора субаренды не может превышать времени действия договора аренды.

В силу того, что аренда является определенным ограничением прав собственника, изменение собственника имущества само по себе не влечет изменение или расторжение договора аренды, за исключением указания наименования арендодателя и его реквизитов.



Расторжение договора аренды



Расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон или по решению суда. В первом случае такое расторжение требует государственной регистрации, если сам договор заключен на срок более 1 года.



Помимо оснований, которые указаны в законе, Вы можете предусмотреть и иные обстоятельства, влекущие расторжение договора.



В случае возникновения таких обязательств, арендодатель может потребовать от Вас их устранения, о чем обязан будет предупредить Вас в письменной форме. Если же Вы не устраните нарушения договора в разумный срок и откажетесь изменить или расторгнуть договор, у арендодателя возникает право обратиться в суд для расторжения договора.



Если договор аренды был заключен на неопределенный срок, то для прекращения его действия необходимо направить уведомление другой стороне, но не позднее, чем за три месяца до предполагаемой даты прекращения аренды (если иной срок не установлен законом или договором). Вы также можете предусмотреть в договоре иной срок, который может быть как больше, так и меньше трех месяцев.



Возврат арендованного имущества производится на основании акта о приеме - передаче помещения. За каждый день просрочки возврата имущества, Вы будете должны заплатить арендную плату.


Многие арендодатели включают в договор аренды дополнительные условия, которые не предусмотрены законом, возлагая на себя контролирующие функции. Суды рассматривают такие условия как установление препятствий в использовании арендованного помещения. Поэтому Ваша внимательность, бдительность и знание своих прав помогут Вам избежать многих негативных последствий и не попасться на удочку недобросовестных арендодателей.

источник http://smallbusiness.ru/start/biz_start/554/