Учитывая изложенное, рассмотрим те моменты, на которые стоит обратить внимание перед заключением договора мены, а также определим перечень документов, которые необходимы для совершения сделки. После того, как будущие стороны договора мены удостоверились, что жилье им подходит, необходимо очень внимательно изучить правоустанавливающие документы на жилье. К правоустанавливающим документам относятся: свидетельство о праве собственности, приватизационное свидетельство, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о вступление в наследство.

На что необходимо обратить внимание? Прежде всего на то, кто является собственником жилья. Так, если в правоустанавливающем документе указано не одно лицо, а несколько, т. е. жилье находится в режиме общей совместной/долевой собственности, то в будущем договоре мены в качестве стороны указываются все собственники жилья.

Например, трехкомнатная квартира принадлежит на праве собственности в равных долях Ивановой Валентине Николаевне и Иванову Петру Львовичу, о чем указано в свидетельстве о праве собственности, значит в договоре мены сторона-1 будет представлена именно Ивановой Валентиной Николаевной и Ивановым Петром Львовичем. Другими словами договор мены жилья не может быть заключен лишь одним сособственником.

При ознакомлении с правоустанавливающими документами следует уточнить у собственников информацию о том, когда они стали собственниками жилья, были ли перед ними другие собственники, сколько раз проводились сделки по данному недвижимому имуществу. В случае, если сторона, с которой планируется заключить договор мены, не является единственным собственником такого жилья, рекомендуем, насколько это возможно, проверить «чистоту» предыдущих сделок по данному недвижимому имуществу для минимизации рисков признания сделки, которую уже заключаете вы, недействительной.

После того, как определены собственники жилья, необходимо удостовериться в том, что жилье, которое планируется приобрести в обмен, не заложено, на арестовано, не находится под запретом отчуждения, а также в отношении данного жилья не ведутся какие-либо споры. Для того, чтобы проверить такую информацию, каждой стороне договора мены необходимо обратиться к нотариусу и получить выписки из соответствующих реестров. Что касается гарантий в отношении отсутствия споров, то такие гарантии возможно прописать в самом договоре мены и установить соответствующие штрафы за нарушение предоставленных гарантий.

Следует отметить, что при заключении договора мены нотариус, удостоверяющий сделку, самостоятельно проверяет оговоренную информацию. Тем не менее, рекомендуем проверить такую информацию еще до сделки, с тем, чтобы в день заключения договора вы были застрахованы от неприятных сюрпризов.

Для того, чтобы избежать в дальнейшем недоразумений, каждая из сторон договора мены должна ко дню заключения договора мены:
• погасить существующую задолженность по оплате коммунальных услуг по квартире и электроэнергии;
• погасить существующую задолженность по квартплате и плате за содержание домов;
• предоставить справку по форме № 3;
• погасить существующую задолженность за пользование телефоном, интернетом, телевидением/кабельным телевидением;
• предоставить справку за подписью главного бухгалтера ЖЕКа, которая подтверждает отсутствие задолженности собственника жилья за жилищно – коммунальные услуги;
• предоставить справку за подписью главного бухгалтера или иного уполномоченного лица предприятия, которое предоставляет телекоммуникационные услуги, которая подтверждает отсутствие задолженности собственника жилья за телекоммуникационные услуги;
• предоставить оригинал справки – характеристики, действительной на день заключения договора мены;
• оригинал правоустанавливающего документа на жилье;
• оригинал технического паспорта на квартиру;
• паспорта и справки о присвоении идентификационных номеров собственников жилья;
• нотариально удостоверенное согласие супруга стороны, которое свидетельствует о заключении договора мены, в случае, если жилье было приобретено в браке;
• определить дату снятия с регистрации лиц, которые проживают на территории жилого помещения;
• в случае, если на территории жилого помещения зарегистрированы несовершеннолетние, необходимо получить согласие на совершение сделки органа опеки и попечительства.

И в заключении остановимся на отдельных моментах налогообложения операций при мене недвижимого имущества, при условии, что сторонами договора мены являются физические лица.

Подпунктом 11.1.4 пункта 11.1 статьи 11 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» № 889 – IV от 22.05.2003 г. (тут и далее – Закон № 889) установлено, что при обмене одного объекта недвижимого имущества на другой каждая сторона договора мены оплачивает 50% от суммы налога, который рассчитывается в соответствии с подпунктами 11.1.1 или 11.1.2 Закона № 889, исходя из стоимости отчуждаемого объекта недвижимости.

Указанными подпунктами 11.1.1 и 11.1.2 Закона № 889 установлено, что доход, полученный плательщиком налога от продажи не боле одного раза на протяжении налогового года дома, квартиры или комнаты (включая землю, которая находится под таким объектом недвижимого имущества или приусадебный участок), не облагается налогом, если общая площадь такого дома, квартиры или комнаты не превышает 100 квадратных метров.

Следовательно, при заключении договора мены, при условии, что получаемая в обмен квартира не превышает 100 м², налог не начисляется и не оплачивается.

В случае, если площадь объекта недвижимого имущества превышает 100 квадратных метров, то часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению по ставке 1%. Например, площадь квартиры 120м², сделка по отчуждению осуществляется первый раз в течении календарного года, стоимость квартиры составляет 960000,00 грн, стоимость 1м² составляет 8000,00 грн. Следовательно, сумма налога составит 1600,00 грн (20м² х 8000,00 грн х 1%).

Таким образом, сторона, получившая квартиру по договору мены, площадью 120м², должна оплатить налог в размере 50% от суммы 1600,00 грн – 800,00 грн.

Подпункт 11.1.2 Закона № 889 устанавливает, что доход, полученный плательщиком налога (физическим лицом) от продажи на протяжении налогового года более чем одного объекта недвижимости, указанного в подпункте 11.1.1 (дом, квартира или комната) налогооблагается по ставке 5%. Например, площадь квартиры 120м², сделка по отчуждению объекта недвижимости, указанного в подпункте 11.1.1, осуществляется второй раз в течении календарного года, стоимость квартиры составляет 960000,00 грн, стоимость 1м² составляет 8000,00 грн. Следовательно, сумма налога составит 48000,00 грн (120м² х 8000,00 грн х 5%). А сумма налога при заключении договора мены составит 24 00,00 грн, т.е. 50%.

Налоговым агентом при осуществлении операций по отчуждению объектов недвижимого имущества, в том числе и путем заключения договора мены, является нотариус, который удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об оплате налога сторонами.

источник: Наталия Бочарова